不動産売却税金計算ツール

不動産の売却益は「譲渡所得」として課税されます。株式と同様に他の所得と合算しない申告分離課税が適用され、保有期間によって税率が大きく変わります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費（購入価格＋購入時諸費用） − 譲渡費用（仲介手数料・印紙税等）。取得費が不明な場合は売却価格の5%（みなし取得費）を使えます。建物部分は減価償却により取得費が減少します（簡易計算のためこのツールでは省略）。

3,000万円特別控除（居住用財産の特例）

自宅（居住用財産）を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。この控除により多くのマイホーム売却では課税額がゼロになります。適用には確定申告が必要です。住まなくなってから3年以内であれば転居後でも適用できます。

長期・短期の税率の違い

売却した年の1月1日時点での保有年数が5年を超えると「長期譲渡所得」（合計税率20.315%）、5年以下は「短期譲渡所得」（合計税率39.63%）になります。同じ売却益でも約2倍の税率差があるため、5年を超えるタイミングでの売却が大幅に有利です。

確定申告の要否

不動産売却で譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要です。3,000万円控除で課税所得がゼロになる場合でも、控除の適用には申告が必要です。申告書は「分離課税用（第三表）」を使用します。申告期限は翌年3月15日です。

譲渡損失の特例

不動産売却で損失が出た場合、住宅ローンが残っているなど一定の条件を満たせば、給与所得等との損益通算・繰越控除の特例が使えます。損失の場合も確定申告することで税負担を軽減できる可能性があります。